Les ventes de logements en nue-propriété ont explosé en France ces dernières années. Cousine de la vente en rente, la vente en nue propriété permet au vendeur de vendre son bien et, après la vente, de continuer à vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. Contrairement à une rente, le vendeur reçoit l’intégralité du produit de la vente à la date de signature de l’acte de vente. C’est quoi une vente en nue- propriété ?
Définition d’une vente en nue-propriété et fonctionnement
D’un point de vue juridique, un bien se compose de deux parties principales : le bien lui-même, qui appartient au vendeur et l’usufruit. Par conséquent, l’usufruit », le droit de jouir, de louer ou de bénéficier du bien, est différent de la simple propriété. Le nu-propriétaire n’a pas le droit de disposer des loyers provenant de la location du bien ni de l’occuper. Par conséquent, l’achat d’un simple droit de propriété est différent d’un investissement locatif. L’usufruit est attaché à l’usufruitier et, au décès de ce dernier, l’usufruit du bien est transféré au nu-propriétaire, qui a la pleine propriété.
La vente en nue propriété présente de nombreux avantages. En cas de lotissement, le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété. Le nu-propriétaire n’est pas considéré comme le « propriétaire » du bien et n’a donc pas à payer certains coûts liés à la propriété, comme la taxe foncière. En général, l’achat d’un intérêt en pleine propriété se fait au moyen d’un versement unique de « gros capital », sans rente. Cela permet d’acheter le bien à une valeur réduite sans craindre le risque d’affecter le prix effectivement payé, comme c’est le cas pour les ventes en rente. Notez que le nu-propriétaire n’est pas obligé d’assumer la pleine propriété pour revendre le bien. La propriété peut être vendue à tout moment.
Pourquoi vendre une nue-propriété ?
La vente du titre de nue-propriété permet au prêteur de conserver les droits d’usufruit sur le bien. De cette façon, le prêteur peut continuer à vivre dans le bien, le louer et recevoir une rente à vie. En l’absence de rente, cette solution est appropriée lorsque le besoin de liquidité est important pour maximiser la valeur de l’ensemble.
Une vente immobilière en nue-propriété épargne de 2 risques liés à la vente d’une rente : il y a le décès prématuré du vendeur et le non-paiement de la rente. Ce modèle de vente élimine les risques financiers associés à la vente d’une rente. En outre, en vendant une rente, le risque de non-paiement de la rente par l’acheteur retombe sur le vendeur, qui dépend de la rente pour sa subsistance. Bien entendu, il existe de solides protections juridiques contre le non-paiement des annuités.
Que devient la fiscalité après la vente de sa nue-propriété ?
La vente en nue–propriété est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ainsi, la résidence principale est totalement exonérée et les autres cas d’exonération sont les cas classiques d’exonération pour la vente de biens immobiliers. Cela ne s’applique pas à la vente de rentes, car même la résidence principale est soumise à l’impôt sur le revenu (sans déduction). Il est donc plus intéressant d’un point de vue fiscal de vendre la maison en l’état plutôt qu’une rente, surtout pour les vendeurs dont les revenus sont généreux.